案例详情

　　王某与刘某于1996年1月登记结婚，在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后把房产登记在刘某名下，该房屋一直对外出租。2009年，刘某与陈某签订一份房屋买卖合同，将该房屋以260万元的价格出售给陈某。陈某通过房产登记查询确认房产为刘某所有，并对房屋进行价格评估，在双方确认后，将购房款交给刘某，然后双方办理了房屋过户登记手续，陈某承担购房的所有税费和费用。王某后来发现房屋已经被出售，遂起诉至法院要求确认刘某与陈某签订的房屋买卖合同无效。

　　法院观点

　　法院在审理后认为，陈某与刘某之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法的民事法律关系受法律保护，该房屋买卖合同应为有效合同。该房屋属于王某与刘某在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，刘某的行为属于无权处分，根据婚姻法司法解释三第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同的房屋，第三人善意购买，支付合理的对价并且办理产权登记手续。另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。因陈某的购房行为符合善意购买的条件，已经支付合理的房款并且已经办理了房屋产权登记手续，遂法院驳回了王某的诉讼请求。

　　法律分析

　　一、法律如何规定夫妻对夫妻共同财产的处分权限?

　　根据《婚姻法》第十七条之规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。针对该条规定，《婚姻法司法解释一》第十七条作出如下解释：

　　(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

　　(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

　　通过上述规定，我们可以这样理解，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，这里的“处理夫妻共同财产”是指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，其主要限制在维持家庭共同生活的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，任何一方都有权自己决定，无需另一方同意;但如购买或者出售房屋等对夫妻共同财产做重要处理决定的，则需要由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。因不动产的处分价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益。

　　二、擅自处分房屋所造成的损失，另一方应如何维权?

　　上述案例中，王某难道只能哑巴吃黄连，有苦说不出吗?其实不然。刘某将房屋出售后获得的购房款，依然属于夫妻共同财产。但刘某在擅自处分共同共有的房屋所造成王某的损失，若王某与刘某发生离婚纠纷，依据《婚姻法解释三》第十一条第二款，王某可以向法院请求刘某赔偿该部分损失。

　　夫妻一方擅自出售转让房屋时，另一方要想追回房屋，关键是看买受人是否善意取得，并不以是否已经过户登记为条件。依据《婚姻法司法解释三》第十一条、《物权法》第一百零六条的规定，若买受人不符合善意取得的条件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，法院应予支持。